18.3. ЦЕНЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ¹

Рынок недвижимости сформировался на основе приватизации государственных предприятий, их купли-продажи, банкротства предприятий, залога (ипотеки) недвижимости.

Недвижимость в соответствии с федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ними" включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все другие объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы предприятия как имущественные комплексы.

Различают первичный и вторичный рынок недвижимости. Первичный рынок формируется, когда продавцами на нем выступают государственные организации (федеральные, региональные, местные) или комиссии, строящие объекты недвижимости.

Вторичный рынок недвижимости формируется на основе сделок между физическими и юридическими лицами на базе реализации объектов недвижимости, находящихся в использовании в соответствии с формами собственности на них. Разницу между этими рынками можно увидеть при реализации нового и старого жилья.

В соответствии со сложившейся практикой можно выделить рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), включающий в себя рынок офисов, торговых и складских помещений, рынок промышленных объектов, например приватизация объектов госсобственности, рынок земельных участков.

К рынку недвижимости следует отнести залоговые операции с объектами недвижимости, а также их реализацию при объявлении банкротства предприятий, а также арендные отношения, возникающие при сдаче объектов недвижимости в аренду. Например, в г. Санкт-Петербурге на рынке недвижимости главное место занимает рынок жилья, реализация (купля-продажа) и сдача в аренду нежилых помещений, которых насчитывается свыше 49 тыс. Центральное место занимает создание офисов фирм, магазинов, складов, кафе и клубов-ресторанов и производственных объектов.

По регионам РФ рынок недвижимости и его структура существенно отличаются между собой. При проведении сделок на рынке недвижимости должна быть проведена денежная оценка объекта недвижимости и определена его первоначальная рыночная стоимость.

В соответствии с законом "Об оценочной деятельности в РФ" (№ 139-ФЗ от 29 июня 1998 г.) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки

406

не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Закон об оценочной деятельности четко определяет те виды сделок с объектами недвижимости, при которых обязательно должна быть проведена их оценка (приватизация, передача в доверительное управление, сдача в аренду, переуступка долговых обязательств, национализация имущества, ипотечное кредитование, при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при определении налогооблагаемой базы объекта недвижимости и др.).

Оценка объектов недвижимости должна проводиться независимыми оценщиками, имеющими право заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законом "Об оценочной деятельности". Оценка объектов недвижимости осуществляется затратным методом или методом сравнительного анализа продаж. На основе оценки объекта недвижимости составляется отчет, в котором должны быть отражены: дата составления отчета и его порядковый номер, основание для проведения отчета, юридический адрес оценщика и номер его лицензии на осуществление деятельности, точное описание объекта оценки, подробное описание стандартов, использовавшихся при оценке, и итоговый результат оценки - его возможная рыночная стоимость. Отчет подписывается оценщиком, который несет ответственность за сделанную им оценку.

Анализ рыночной конъюнктуры на рынке недвижимости г. Санкт-Петербурга показывает, что объем сделок с приватизацией госимущества замедлился и стал сокращаться, основным каналом стала сдача в аренду нежилого фонда. 1 м² нежилого фонда при сдаче в аренду до 1998 г. приносил свыше 100 тыс. руб. дохода. После 17 августа 1998 г. основные арендные ставки стали снижаться, уменьшился выкуп объектов нежилого фонда. На вторичном рынке коммерческой недвижимости в 1996 г. вырос спрос на помещения под мини-пекарни и колбасные цеха, но под воздействием неблагоприятной рыночной конъюнктуры в 1997 г. спрос уменьшился, но зато стал расти спрос на помещения для магазинов под хозяйственные товары, мебель, аптеки, парикмахерские, косметические салоны. Изменение арендных ставок после падения курса рубля в августе 1998 г. и в 1999 г. также стало создавать неблагоприятную ситуацию и на данном сегменте рынка. Вырос спрос на покупку магазинов, складских помещений. На рынке офисных помещений большинство сделок приходится на недорогие помещения при арендной ставке от $75 до $250 за 1 м² в центре города и недалеко от метро, на дорогие офисы - при арендной ставке от $450 до $900 за 1 м² спрос резко сократился. Стал расширяться рынок офисных помещений при сдаче жилых квартир, переоборудовании общежитий. В Санкт-Петербурге развивается сеть торговых центров, так как число магазинов растет. Ставки арендной платы в них до августа 1998 г. были в пределах $300-500 за 1 м², а цена продажи колебалась в пределах $800-900 за 1 м². Арендные ставки на складские помещения были в пределах $2-4 за 1 м². По-прежнему в городе сохраняется устойчивый первичный и вторичный рынок жилья. Строится 700- 800 тыс. м² нового жилья. Цены на новое жилье в кирпичных домах колеблются в значительных пределах от $450 до $820 за 1 м². В панельных домах цены были несколько ниже - $430-500 за 1 м². На вторичном рынке жилья наметился спад в связи с сокращением количества коммунальных квартир, подлежащих расселению, и уменьшением покупательной способности населения. Цены на

407

жилье в зависимости от типа постройки и других факторов существенно различаются, например, в 1997 г. цены предложений на жилье старого фонда были в пределах от $469 за 1 м² в Кировском районе и до $564 за 1 м² в Центральном районе. В современных кирпичных домах они были выше - от $540 за 1 м² в Кировском районе, до $794 за 1 м² в Василеостровском. Стал формироваться в городе и рынок "элитного" жилья от $1200 до $1600 за 1 м². Цены на рынке недвижимости меняются в соответствии с законами изменения рыночной конъюнктуры. Так, цены на жилье в г. Санкт-Петербурге после кризиса 17 августа 1998 г. стали снижаться, и уже в первом квартале 1999 г. наметилась их стабилизация. По данным ряда риэлтерских фирм, однокомнатная квартира в доме-"хрущевке" стала стоить $9-10 тыс., а двухкомнатная - $12-14 тыс. Цены на комнату в квартире также снизились, и ее можно купить по цене от $3 до $6 тыс. Сложившаяся тенденция снижения цен на старое жилье стала оказывать влияние на формирование цен на первичном рынке жилья. Основная масса новых квартир стала продаваться по ценам $300-400 за 1 м², и объем таких продаж составляет 70%. Появились на рынке и квартиры с ценами ниже $250 за 1 м². Снизились арендные ставки и при сдаче квартир, основные ставки стали колебаться в пределах $50-60 за м², а однокомнатные квартиры предлагают и за $40. После повышения реальных доходов основной массы покупателей можно ожидать роста цен, но он не может быть в существенных размерах. Регулирование себестоимости строительства и эксплуатационных затрат на жилье будут занимать центральное место в формировании рыночных цен на жилье.

408